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登記機關未頒發土地他項權利證明書,是否影響抵押登記效力?

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案情簡介

一、萬喜達公司向農行博興支行借款200萬元,發達公司于2007年12月18日提供200萬元擔保。借款到期后萬喜達公司無力償還借款,發達公司代萬喜達公司償還借款、利息總計289余萬元。

二、2008年1月31日,為保證發達公司債權,萬喜達公司于發達公司簽訂《反擔保協議書》,約定萬喜達公司以兩塊土地使用權為發達公司提供反擔保。2008年4月29日,雙方就反擔保協議內容到博興縣國資局進行了反擔保登記備案。

三、一審法院博興縣法院認為反擔保登記備案程序合法有效,雙方設定擔保物權合法有效。

四、案外人攀宏公司不服一審判決并于2011年3月6日博興縣法院申請再審。博興縣法院改判:抵押權自登記時設立,發達公司于萬喜達公司就《反擔保協議書》進行備案的行為,不同于法律規定“抵押登記”形式,不直接產生抵押權效力。

五、發達公司不服向濱州中院提起上訴,二審法院駁回上訴維持原判;發達公司不服二審判決,向山東高院申請再審,山東高院提審仍駁回上訴維持原判。

六、發達公司不服山東高院判決,向檢察機關申請監督。最高法再審判決認為:本案登記機關并未向發達公司發放他項權利證明,也未記載于土地登記簿,發達公司并未完成涉案土地的抵押登記,從而駁回發達公司訴訟請求。
裁判要點

本案的爭議焦點問題在于關于反擔保登記備案是否產生設立抵押權效力問題。

首先,反擔保不動產抵押財產應當辦理抵押物登記,抵押權自登記時設立。

其次,《土地登記辦法》(已廢止,由《不動產登記暫行條例》取代)第三十六條第三款規定:符合抵押登記條件的,國土資源行政主管部門應當將抵押合同約定的有關事項在土地登記簿和土地權利證書上加以記載,并向抵押權人頒發土地他項權利證明書。(《不動產登記暫行條例》第二十一條規定:“登記事項自記載于不動產登記簿時完成登記。不動產登記機構完成登記,應當依法向申請人核發不動產權屬證書或者登記證明。”)

再次,本案登記機關僅在涉案土地使用證及土地登記卡上進行了記載,并未向發達公司發放他項權利證明,也未將不動產抵押事實記載于土地登記簿。

基于以上三點理由,最高法院判定抵押權未設立。

律師點評

現結合最高法院裁判觀點,針對備案登記不能產生不動產抵押登記的效果問題,總結要點如下,供實務參考。

第一,債權人在接受不動產抵押時,應積極要求抵押人辦理正式的抵押登記,將不動產抵押的事實記載于不動產登記簿,一切其他不動產抵押的公示方式,包括備案都不能發生抵押登記的法律效果。一方面,不動產抵押權的設立以登記為必要條件,《物權法》第十六條規定,不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。另一方面,《不動產登記暫行條例》第二十一條規定:“登記事項自記載于不動產登記簿時完成登記。不動產登記機構完成登記,應當依法向申請人核發不動產權屬證書或者登記證明。”沒有完全的登記手續,債權人可能陷入擔保不能實現的尷尬境地,使得擔保目的落空。

第二,實務過程中,辦理不動產抵押權登記的程序會出現多種問題,應注意防范登記過程中可能出現的法律風險,防止被登記機關“坑害”。如登記機關無登記專用章無權辦理登記手續,僅接收材料并加蓋備案章,將抵押內容僅記載于不動產權利證書上而不記載于不動產登記簿等,這些都不能視為已經辦理抵押登記。再如以在建房屋作為抵押物,抵押權人和債權人雙方辦理了抵押權預告登記,也不能視為抵押權已經設立。

第三,不動產登記時不動產抵押權設立的關鍵條件,當事人應予以高度重視。在面對復雜情況時尤其是是否完成登記心存疑慮時,應咨詢對擔保及不動產登記有豐富經驗的律師團隊,及時采取補救措施亡羊補牢,否則在發生爭議時將再無補救的可能,相關債權將會面臨“脫保”的法律風險。

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